来源：文旅商业周刊

发布：無房

当前，头部房企增长乏力，急需开辟新的发展道路，医疗健康产业由于本身和房地产业就有很强的互补性，因此进入了主流房企的视野。

实际上，房企进军医疗健康产业，不仅可以弥补自身在相关领域的空白，还能够提升对业主的吸引力，从而提升品牌价值，在与政府的洽谈中也能够占据主动，从而获得优质的地块。

早在2013年，国务院就发布了《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》，提出“到2020年，基本建立覆盖全生命周期、内涵丰富、结构合理的健康服务业体系，打造一批知名品牌和良性循环的健康服务产业集群。健康服务业总规模达到8万亿元以上，成为推动经济社会持续发展的重要力量”。

“健康中国”战略：到2030年，健康服务业总规模将达到16万亿。

何谓大健康?

大健康包括了医疗服务、药品、医疗器械、可穿戴健康设备、理疗、美容、保健食品、健康食品、体育休闲、健康检测、养生、健康家居、有机农业等，是继IT产业之后第五波经济浪潮的新支撑。

我国健康服务产业链主要有医疗、医药、保健品、健康管理以及健康养老等五大基本产业群。

虽然医疗健康领域投资素来有“资金投入大、专业门槛高、收益慢”三大特点，但是因为有很大的发展空间，以及稳定的现金流特性，医疗健康产业已经吸引了众多资本的涌入，还因为与地产业务较强的关联度和协同性，也催生越来越多的地产集团跨界经营，纷纷布局医养圈。通过以地产项目为载体，通过住宅项目的规模化发展，实现产业经营良性循环。

未来健康事业，将是人人都需要的事业。未来没有人会拒绝互联网+大健康。没有一个人可以离开健康而存在。

在房企转型的风口中，大健康产业与文旅、金融一道成为热门领域。

据不完全统计，目前已有包括万达、恒大、远洋、融侨等超20家房企发力医疗大健康板块，主要以投资新设或收购的方式，布局医疗、大健康，涉足医疗地产开发、医院投资运营、医药器械与服务、非诊疗服务等领域。

据统计数据显示，中国医疗市场现在占GDP的3.5%，将来会达到6%到7%，其中高端医疗和高端医疗企业在国内医疗市场是最欠缺的，特别是随着商业保险的普及，可以推动高端医疗的消费。

专业机构预测数据显示，未来几年，国内民营医疗服务机构占比预计将达25%-30%。不仅如此，利润方面，来自克而瑞的数据显示，部分管理高效的民营医院可带来高达30%-40%的毛利空间，甚至可实现15%-20%的净利率。

实际上，开发商介入健康、医疗、养生养老等产业，其优势在于资金实力相对雄厚，大型房企还可将医疗等资源与住宅社区结合，实现双赢。

不过，北京中医药大学附属东直门医院某专家认为，房企贸然进入医疗领域很难成功，他说即使在外界看来风光无限的协和医院运营也是亏损的，何况缺乏头部医疗专家的房企项目。他认为房企在养生、养老、护理、社区共享健康小屋、特色专科诊疗等方面的机会可能比进入综合性医院更好。

在投入与产出比方面，医疗行业与房地产行业截然不同：地产行业是周转快、高利润；而医疗是长期投入、持续运营、回报周期长。这导致目前大部分进入医疗行业的房企，尚未形成成熟的商业模式和运营模式。

与直接投资医院相比，医养结合的盈利也不容易。来自戴德梁行的一份研究报告指出，养生养老健康产业投资大、退出难，具有较高的专业度，作为新兴行业，专业人才匮乏，盈利模式不成熟，产业链不完善，各项成本偏高。

不过，这并不意味着房企进入大健康产业没有发展前景。地产公司其实也能做好，只不过需要端正心态，一定要从长计议，如果还是按照过去卖房子、挣快钱的想法，不见得能做好。

笔者以为，房企进入大健康产业要抛弃过去“高周转”赚快钱的想法，一定要重视商业模式创新、产业资源整合、专业人才队伍建设以及后期的可持续运营能力。

下面，我们来看看国内都有哪些房企进入大健康产业，目前推进情况如何：

2015年，万达集团开始提出转型，不再做地产商，主动调整。

2015年7月，万达与太平洋保险旗下的养老产业投资公司签署全面业务合作协议，启动双方在养老行业的全面合作。

2016年1月，万达与英国国际医院集团签订总投资150亿元的合作协议。用于在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院。这是中国企业在医疗行业的最大一笔投资，也是英国国际医院集团首次在中国运营管理医院项目。

2017年7月3日，万达集团在昆明新签约三个投资项目，其中万达计划在昆明市投资500亿元，打造以医疗、健康为核心，兼具体育、养生、度假、商业、商务、居住等功能的世界级医疗及大健康产业园。

2017年8月2日晚间，万达宣布成立大健康集团，这是继万达商业、万达文化、万达网络、万达金融之后，诞生的另一名万达新成员，预示着万达在战略层面已明确了重点发力大健康产业，轻资产运营，也解答了近期万达海外并购受阻，国内资产出售的资产腾挪疑惑。王健林表示，5年之内将医疗产业发展为新的支柱产业。这个消息被各大媒体争相报道。

2018年4月，万达与成都市政府达成战略合作，将耗资700亿元，在成都建设医疗产业园区，共同打造一座世界级的医疗产业中心。此外，万达还与四川大学华西口腔医院签署战略合作协议，计划投资90亿元，在全国各地的万达广场，开设300家牙科诊所。

截至2017年底，万达在医养行业的投资金额已近1500亿元。

万达大健康将以顶级医院为核心，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体，走创新健康产业新模式。

2019年5月20日，广州黄埔长岭居出让一宗商业兼医疗用地，地块被万达地产集团有限公司以总价13.4亿元拿下，拟建国际医院及康养项目。

万科的养老地产业务目前集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。自2010年推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略后，他们已在杭州、北京已有多个项目进行了养老地产的相关尝试。

2016年，万科养老部门计划与北京市国企北控集团合作推出怡园光熙长者公寓。

2017年底，万科旗下的首个医疗项目广州蕙心医院举行开业仪式，这是万科进入康复医疗板块的首次探索。

万科计划在未来2-3年深耕北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市，此外还将重点布局10个左右“三高”(老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高)城市，养老业务将发展成独立业务板块。

截止2018年，万科的养老项目约为170个，基本都处于亏损状态，但这似乎丝毫没有动摇万科做养老的决心。

2017年3月，万科业绩会上郁亮就曾公开表示，“目前万科在全国的养老项目都没赚钱。养老业务刚发芽，前期试错阶段我们可以不挣钱，甚至可以亏本，但一定要突破过去做地产的思维和习惯。”“在我退休前，我一定要把万科养老业务做好了再离开！”

“万科做养老是有底线的：我们的养老业务不能去销售商品，尤其是卖针对各种老年人的保健食品、药品、器械、娱乐用品，绝对不能为利润去忽悠和欺骗老人，这是万科必须要坚守的！”

万科打造随园养老体系，以社区居家养老为重点

目前万科集团在养老业务方面已经布局了152个城市，170个养老项目中带床位项目约50个，无床位的日照/居家服务中心约120个，无床位的大部分集中在浙苏两省。这些数据再次印证社区居家养老在万科养老体系所占据的主导地位。

以随园养老体系为例，梳理下万科养老的产品设计。第一是服务于活力长者的随园嘉树养老公寓；第二是康护医疗，涵括为术后康复及失能长者服务的随园护理院、提供专业康复护理服务的随园康复中心及中医诊所随园里仁堂；第三随园之家是居家养老；第四随园智汇坊为老人提供社区照护服务。四大产品之间既相互独立，又相互依托和打通，实现了长者人群的全面覆盖和服务生态闭环。

恒大则切入细分领域。2016年11月28日，恒大健康产业集团在广州召开新闻发布会，首次对外公开其三大产业发展战略（优化医疗服务、完善健康保障、发展大健康产业），并着力布局高端医院和分级医疗、社区医疗与养老、医学美容及抗衰老在内的三大核心服务内容。

在优化医疗服务方面，恒大健康将构建以高端国际医院为龙头，社区健康管理服务体系为基础，整合各地三甲医院资源，将优质医疗资源导入社区，建立信息互通、分级诊疗、医养融合的“三位一体”医疗服务体系。此外，在发展大健康产业方面，恒大健康将与金融、旅游、互联网、运动、休闲等多产业跨界融合，孵化大健康新产业、新业态、新模式。

恒大健康涵盖所有核心服务的首个落地项目——“恒大·养生谷”项目已于2016年在三亚海棠湾落地，将打造健康宜居生活空间，提供涵盖健康教育及预防、医疗服务、颐养康复、医美抗衰、健康保障等7大模块22项标准的系统化健康生活服务。

据悉，恒大养生谷并不只是养老项目，而是从养老出发，定义了四个主要园区，即颐养、长乐、康益、亲子四大园，年龄覆盖从孕前、婴儿直到百岁老人。恒大健康董事长时守明表示，目前，恒大健康已布局12个恒大养生谷，未来三年计划实现布局50个以上。

保利地产算是首批进军养老产业的企业之一，也是投入资源最多的一家。从2012年开始全面性的布局养老产业，以居家养老、社区养老和机构养老“三位一体”养老模式，覆盖中国式的养老需求。

保利规划用5年时间，在50个城市筹建80-100家和熹会;社区居家养老方面，则在未来3年时间，在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆，包括30家旗舰店和270家体验店。未来，保利预计在固定资产与运营资金方面投入50亿-60亿元。

此外，保利还培育以“中国国际老龄产业博览会”为平台，成立“中国养老适老产业联盟”，整合行业资源，经过培育，形成养老服务机构、护理培训机构、适老化住宅、养老产业研究中心、医疗资源在内的产业链生态系统。

保利养老业务目前的盈利部分则来自于：居家养老提供适老化设计和上门养老增值服务收取的费用；社区养老通过提供健康生活馆商品和服务收取有偿服务费，以及机构养老收取的月租金与专业服务费。短期内只能微利盈利。

融侨医疗2015年成立，至2018年与英国一流医疗和医疗教学、科研资源达成合作，包括与英国诺桑比亚医疗NHS基金会(Northumbria Healthcare NHS FoundationTrust)、英国诺森伯兰郡议会(Northumberland County Council)达成长期战略合作伙伴关系，引入英国一流医疗和医疗教学、科研资源。

近年来，融侨集团深度布局大健康产业链，通过聚合社会资本与专业资源，在建设多层次医疗健康体系的基础上，注入康体、保健、养老等多元内涵。同时，融侨联合福建省立医院打造的融侨母婴护理中心落地福州，实现良好运营，融侨特色商业、国际双语教育学校等新产业也在探索与运营，逐步形成商务生态链、全龄教育生态链、大健康医疗产业链等三大生态链。

2019年1月3日，融侨集团携手同道医师集团在融侨皇冠假日酒店成功召开了战略合作新闻发布会，宣布融侨集团入股同道医师集团，强强联手，共建城市医疗多元体系。此次双方战略合作中，首批合作医院为福州同道口腔医院（已建成的口腔专科医院）、福州同道医院（即将建成的二级综合性高端医院）。以上合作医院在提供民生医疗服务的同时，还将参与到融侨社区连锁门诊和养老社区的管理与运营，为融侨客户、融侨下属各公司提供各项专业医疗和健康管理支持，形成资源互补。未来，双方还将在医疗美容、健康体检、妇产专科等方面持续发力，助力融侨医疗搭建多层次的大健康医疗平台。

融侨集团计划投资超过10亿英镑进入医疗领域，发展医疗、康体、保健、养老、护理等大健康医疗体系。

复星最近一直在推蜂巢城市。所谓蜂巢城市，第一个差别就在于项目为城市提供的功能，不是简单的居住功能和办公功能，而是要有城市的核心功能。但是，城市核心功能的定义仍然是模糊的，复星在养老地产、医疗领域方面的大手笔投资为核心功能点题。

梁信军直截了当地说：“我觉得6年到8年内，大健康就会成为中国第一大行业。如果你过去一直碰房地产，为何不去碰碰大健康，从培训教育、研发、医药制造、医药批发到零售，医院下游到养老，再到医疗，整个健康大的产业支付，保险，支付渠道等等整个环节我觉得非常大的体量，很多人都是可以做的。”

2016年9月23日，姚振华在“第三届粤商大会高峰论坛”上解读宝能集团发展战略，其健康医疗布局架构亦浮出水面，即协同人寿保险和养老产业，发展高端医疗、康复保健、养生美容等健康产业。

姚振华还抛出了兴建医院的计划：未来5-10年，投资500亿元在全国兴建10家以上三甲综合医院。

宝能集团官网显示，集团旗下民生产业板块下的一个子板块即健康医疗。宝能称，“正在尝试医疗地产领域，打造面向中高端市场的医疗综合体，项目涵盖常规医院和特色医院，引进国际一流专家型医疗团队和技术、设备，为公众提供高标准的养老、医疗、保健等稀缺民生服务。”

2016年11月2日，富力地产与加州大学洛杉矶分校医疗中心（简称UCLA Health）签署咨询服务协议，宣布在广州开发引入新型国际医院。

富力对医疗的布局由来已久。2015年，与暨南大学附属医院合作的富力红树湾医院已开业。

2017年，富力与UCLA Health和Medpoint确定双方共建合作医院；同年，富力医疗健康产业管理公司成立。

未来，富力将布局全国重点城市及片区，通过“中心医院+卫星诊所”模式，形成城市医疗网络。

鲁能集团与互联网医疗平台微医战略合作，深化“互联网+家庭医学+地产”领域布局，将微医旗下微医全科中心的品牌和服务植入到鲁能集团的大型地产项目中。

据悉，微医是国内领先的线上线下同步发展的互联网医疗企业，主要业务包括挂号网、互联网医院及全科中心。其中，全科中心是微医线下实体医疗机构，按照“全人、全程、全家”的理念，依托信息化平台和移动医疗技术，为个人、家庭和企业提供预防、诊断、治疗、康复等一站式的健康维护和医疗服务。此外，微医还建设了国内首家互联网医院，通过互联网技术连接医院、医生和患者，在多个领域如远程诊疗、病历共享、电子处方等方面进行尝试。

根据协议，双方将利用各自的服务平台及优势，深化双方业务战略合作，共同打造基于互联网的家庭医疗服务平台，推进微医全科中心在鲁能集团旗下中高端地产项目中的入驻。作为物业的健康医疗配套，以会员形式向业主提供标准化、成体系的医疗健康服务。同时根据项目需求，将合作推进四种不同规模的全科中心建设模式的落地。

鲁能集团方面表示，双方将率先在文昌、海口、济南、重庆等重点城市合作落地，后续将重点在健康产品线“鲁能泰山9号”及体育产品线“鲁能泰山7号”规划落地。随着微医全科的进入，鲁能社区居民将可享受到线上线下结合的疾病诊疗、远程会诊、健康促进、慢病随访、康复管理等一站式的健康医疗服务。

鲁能集团健康产品线“鲁能泰山9号”重点发展活力养老、智慧健康、绿色抗衰三大核心健康服务体系，立足以健康社区、健康特色小镇、健康度假目的地三类产品定义中国一亿中产阶级的“国际健康休闲生活方式”。

目前，泰山9号在济南、苏州、大连等地进行首批建设开发，未来将布局全国。

远洋地产通过与国际知名养老服务商合作的方式发力养老产业。

2013年，其与哥伦比亚太平洋公司、美国养老服务商Emeritus集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发和经营。同年，远洋首个养老产品“椿萱茂”在北京落地，其主要打造CLRC长者社区、CB老年公寓、CC照料中心三条产品线，为老年人提供全生命周期服务。远洋地产总裁李明曾经表示，未来养老在战略上或会成为远洋地产的主要业务之一。

绿城在健康生态体系的搭建之外，很大一部分精力在于为其养老产业筹谋。绿城近期的一大动作在于，通过入股百年人寿布局康养产业，计划在养老地产、康养小镇、医疗服务等领域，塑造“地产+健康+医疗+保险+养老”的独特产品优势。

2017年9月25日，华润置地与同属华润集团旗下的凤凰医疗签订战略合作协议，大规模布局医疗、养老和大健康产业。

资料显示，华润凤凰是中国首家在国际资本市场上市的医疗企业（股票代码：1515.HK），依托区域内投资和管理的三级、二级、一级和社区医疗机构形成区域协作医疗体系RIDS网络，华润凤凰构建了区域协作医疗体系，聚焦分级诊疗体系和新型社区服务诊疗连锁体系（UCC）。

据华润置地方面介绍，凤凰医疗旗下的UCC连锁诊所，将首先在海南石梅湾旅游度假区和深圳华润集团总部大厦（春笋）落地，诊所的性质和定位，将视具体情况而定，华润置地对诊所的设立和运营会给予必要支持。

后续发展中，以石梅湾和春笋项目为基础，凤凰医疗UCC连锁诊所或相应的等级医院，也将配属至华润置地在华南各省市的其他开发项目中。

作为绿地大健康产业的核心平台，绿地康养未来将着重发展医疗产业、养老产业与健康产业。绿地会将之当成重资产长周期的产业来运营，医、康、养相互联动，择机、择地开设专科医院与国际医院，并结合互联网、大数据等技术手段提供精准医疗与远程医疗解决方案，尤其是将切入金融产业。

绿地控股集团董事长、总裁张玉良说，“对企业而言，关键在于如何充分发挥现有产业优势，找准康养产业的切入点，实现‘1+1>2’。绿地已率先布局，今年上半年康养产业战略破题，筹建推进‘医康养’核心产业平台建设。”

按照计划，绿地康养将投资200亿，在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家康养谷酒店，五年内在国内外形成500家连锁，同时对优质康养资产推进资产证券化。

房企为何钟爱医疗健康行业？

1、房地产（其实就是卖一种生活方式）和医疗健康（业主享受健康幸福生活的保障与前提）行业本身就是绝配，相得益彰，互相促进。

2、医疗健康概念、资源与服务对主业地产项目的品牌、品质、配套服务、业主服务、项目促销乃至去和政府洽谈拿地、地块升值都有巨大助力、帮助和提升。

3、有利房地产企业转型养生、养老、健康、文化和旅游地产。

4、医疗健康行业本身就是一个潜在巨大金矿，除了辅助主业，还能为房企探索和培育新的业务增长点。

5、我国大健康产业利润率在10%-30%之间。依托全国大规模的社区资源，以房、医合作的形式各取所长，为社区提供医疗配套和健康增值服务，将为地产企业带来更多盈利机会。

6、目前养老机构床位数远远无法满足国家规划与社会需求，养老供需失衡间的矛盾，无疑是养老市场的留白，为养老产业的发展留下了无限的空间。房企在转型过程中，对养老地产持续探索与创新，形成了多种特色化经营模式，找到了未来可持续经营的新的盈利增长点。

7、地产企业跨界发展医疗健康产业，可以更加有利于打通资金通道，实现轻资产化经营，助力发展核心业务。

房企加大金融布局，强化对接险资是大势所趋。如恒大已收购中新大东方人寿并更名“恒大人寿”，通过恒大人寿成立相关的保险产品配合健康产业，并和国家医疗保险对接，探索居民、保险公司和医养业务三方共赢的模式，形成以寿险为核心的产业集群。

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